Run Run: más altura para construir en Pichincha, tres empanadas en el Puerto, bronca de constructores con un corralón y "los esclavos de la EPE"
Además: una nuevo desarrollo inmobiliario en avenida Newbery activa el debate por los déficits de la infraestructura de servicios, un importador que se pasa de rosca inflando los precios, corridos los "vicentines" se despeja el camino para la batalla final y proveedores industriales las primeras víctimas de las importaciones
Nuevas inversiones inmobiliarias para Rosario en Newbery y Aduana
Mucha calentura había el viernes entre importantes empresarios de la construcción. Hervían. Y no por alguna cuestión vinculada a los negocios privados o la obra pública. Tampoco era por razones políticas.
¿Qué pasó? La historia es esta: bajo la guía y el compromiso del Padre Fabián Belay, la Asociación Civil Hogar del Padre Misericordioso viene acompañando desde 2010 a personas de bajos recursos que atraviesan situaciones de alta vulnerabilidad, en especial aquellas que padecen consumos problemáticos, trastornos de salud mental y exclusión social.
La fundación fue armando centros de prevención en distintos barrios de Rosario en los que ofrecen meriendas, apoyo escolar, talleres educativos, culturales y deportivos, generando espacios de contención y desarrollo para niños, niñas y jóvenes. También brindan tratamiento interdisciplinario para quienes enfrentan el desafío de salir del consumo. Y a través de programas de inserción, promueven la capacitación y el trabajo digno.
Un espacio central que tiene el padre es el Hogar Cristalería, que se especializa en el abordaje de quienes tienen adicciones y trastornos de salud mental ofreciendo un tratamiento residencial integral, con un equipo profesional comprometido y un entorno cuidado, humano y comunitario.
Como se puede ver, todo es muy duro y delicado.
Bueno, hacia 2022 se lanzaron a construir una nueva casa en el predio de Cristalería para duplicar la capacidad de internación, recibiendo contribuciones de empresas, muchas vinculadas a la Cámara de la Construcción, por ejemplo aportes para la compra de materiales. La constructora De Paoli, por caso, se hizo cargo de la obra a costo propio.
Las obras en barrio Cristalería
El tema es que por los avatares de la economía y cuestiones propias de una fundación que aborda temas tan complejos, la obra se tuvo que parar y recién en las últimas semanas se pudo empezar a reactivar. Y acá viene la razón de la indignación.
En su momento, la fundación del padre Belay había pagado un acopio de materiales en un corralón de zona noroeste por $10 M, y ahora qué fueron a retirar materiales, el corralón les reconoce los $10M pero con la lista de precios actuales de la mercadería, con toda la inflación que pasó bajo el puente en los últimos dos años.
Para tener una idea, con lo que en 2022 le hubiese alcanzado para llevarse 6.200 bolsas de portland, hoy le estaban queriendo dar unas 1.000 bolsas.
La indignación y la bronca que generó esa actitud del corralón entre los empresarios que hicieron el aporte era total. Igual, en la asociación del padre Belay dicen que no vale la pena enredarse con la actitud de ese corralón híper desalmado y prefieren resaltar el compromiso de otros proveedores, como Roggiro Aceros, que sí cumplió y les va a seguir dando una mano.
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Vuelta de página. Vamos a los negocios.
La Municipalidad le pidió al Concejo que permita elevar la altura máxima a construir en el “tramo Pichincha” de Avenida Francia (entre Urquiza y Brown) pudiendo para que se puedan levantar edificios de hasta 30,50 metros, equivalente a PB más 10 pisos.
Con la firma del intendente Pablo Javkin y los secretarios de Gobierno (Sebastián Chale) y Planeamiento (Eduardo Bressan), el Ejecutivo requirió una modificación en las ordenanzas que regulan las construcciones en esa zona con el argumento de que “Avenida Francia en dicho sector tiene un ancho oficial de 34,64 metros, considerablemente mayor al de las calles del área circundante, y cuenta con un cantero central arbolado que conforma un espacio público significativo”, y que por eso “resulta oportuno distinguir este tramo del entorno y propiciar un perfil urbano de mayor altura”.
Las dimensiones del corredor permiten construir en más altura, dicen en la Municipalidad
Esa zona de la ciudad -que vincula el centro con Puerto Norte, Barrio Refinería y la zona norte de la ciudad- tiene baja densidad comercial y, pese a su potencial, no logró desarrollarse luciendo apagada. Por eso apuestan a que el incentivo a construir con más altura, active proyectos inmobiliarios.
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Y hablando de proyectos inmobiliarios de importancia, la constructora Edilizia logró un entendimiento con la Municipalidad, que todavía no aprobó el Concejo, para desarrollar en Avenida Newbery y Aduana un complejo de vivienda tipo condominios de PB más 5 pisos, redondeando unas 12 mil m2 de nuevas construcciones, entre viviendas oficinas y una tanda de comercios.
Render del proyecto de Edilicia para Newbery y Aduana
El problema que emerge, como no podía ser de otra forma, es el de los servicios. Puntualmente, asoma el inconveniente de la falta de cloacas en la zona.
Si se toma el índice que se aprobó hace unos pocos años para construir en Fisherton, se podrían levantar en esa zona del barrio Hostal del Sol (oeste) unas 26 viviendas, acorde a la infraestructura de servicios que tiene, pero el plan de Ediliza dispone que se construirán180 nuevas unidades habitacionales en esa esquina.
Al otorgarle Aguas Santafesinas la factibilidad al proyecto, pidió que -a la espera de que se construyan cloacas- se dispongan de “métodos alternativos”. ¿Cuál sería un método alternativo para residuos cloacales de 180 unidades">
Igual, y como siempre resaltamos en el “run run”, no nos quedemos con el problema y veamos el lado positivo: la ampliación de la avenida Newbery, como siempre pasa con la obra pública, activa inversiones privadas y el desarrollo no se detiene.
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Los viejos kiosqueros de barrio decían que “el Marlboro sale con el chicle Beldent”. Bueno, en términos de construcción, “si hablamos de mercado inmobiliario, tenemos que hablar de la EPE”.
Y vaya que la EPE está presente, y no para bien entre las empresas constructoras, ya que el grupo de whatsapp que armaron cuatro muy grandes desarrolladores inmobiliarios con nuevos proyectos en Puerto Norte lo bautizaron como “esclavos de la EPE”.
Todo dicho.
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Bueno, en realidad, no todo está dicho. Y es que siempre hay matices cuando se quiere analizar los temas en profundidad, como el déficit de la EPE.
Las reuniones entre el grupo de “los esclavos” con los funcionarios de la empresa son contínuas y se avanza, no sin mucho esfuerzo, en la solución al problema de la falta de disponibilidad de energía para los grandes desarrollos que se proyectan para Puerto Norte (entre los que están los de Fundar, MSR y Pilay, etc).
Aguas Santafesinas cedió un terreno de su planta de zona norte para la nueva estación y redujo así mucho los costos, pero sigue siendo grande la brecha entre la energía que necesitan los proyectos y la que pondría a disposición la nueva estación que la EPE quiern que le paguen (que es mucho mayor), y las cifras para financiar la construcción son millonarias en dólares y muy difícil de afrontar por los privados.
El problema no es solo de dinero sino también de cómo se estructura el acuerdo público privado para financiar la obra. La solución que asoma para este caso (y otros similares, como los loteos en el sur oeste del Gran Rosario) es la de replicar el modelo de armado de los fideicomisos que hizo Litoral Gas en tiempos de escasez de ese servicio, en la que los constructores aportaban los fondos y las obras de ampliación y conexión corrían por cuenta de la distribuidora; además de la organización de todo el sistema.
Pero para eso ocurra, además de algunas cuestiones normativas, la EPE debe ser la que se ponga al hombro la estructuración de los fideicomisos, gestión que hasta ahora viene esquivando prefiriendo que las desarrolladoras privadas se encarguen de todo. Y resaltemos el “hasta ahora” porque habrá novedades, y en eso está trabajando la titular de EPE, Anahí Rodríguez.
Así y todo, el tema de fondo también es la imposibilidad de la EPE de tomar financiamiento para grandes obras sin tener que recurrir a la aprobación de la Legislatura provinicial.
Es que, por la lógica de la política, si se presenta -por ejemplo- un proyecto para Rosario, diputados y senadores de otras localidades sólo dan el ok si también pueden meter la cuchara y llevar obras para su zona, y así todo se empantana.
Y yaya que hay pares proviciales de la EPE que están recurriendo al crédito, lo que permite que el peso de una obra no caiga en un grupo empresario o en una sola generación cuando los beneficios los tendrán muchas generaciones. Acá va un ejemplo:
En efecto, con el Mercado de Valores Argentino (MAV) teniendo sede en Rosario y con el apoyo de la Bolsa de Comercio de Rosario, la alternativa de generar productos (como la emisión de Obligaciones Negociables) para financiar la EPE no luce descabellada.
Una reforma por ley que bien podría encarar el gobierno de Maximiliano Pullaro.
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Entre los empresarios de la construcción hay pleno consenso de que el gobierno provincial tomó el toro por las astas en lo que se refiere a la EPE, no sólo en aumentar inversiones en infraestructura sino, sobre todo, en lograr mejoras en la calidad de la gestión, en la productividad de los operarios y en la modernización de los procesos.
Pero la vara está tan baja en la EPE y es tanto el camino por recorrer para que las mejoras se perciban que se genera el espacio para que igual haya empresarios que no se entusiasmen con los avances o que sigan calificando de escasas a las mejoras.
El ministerio de Desarrollo Productivo está haciendo muchos esfuerzos en la batalla diaria contra la pesada estructura, y con la resistencia dura del sindicato, que no quiere perder sus prebendas. Tal vez si los constructores supieran la intensidad de la batalla diaria todos valorarían más los avances logrados y en proceso, que a la luz de los históricos déficits pueden ser vistos desde afuera como insuficientes.
Básicamente, lo que ocurre es que mientras se suceden los anuncios del gobierno (nuevas inversiones, cambios en el esquema de control, etc) -que todos saludan- en la diaria se siguen presentando situaciones como esta que le relata un desarrollador a Rosario3:
“Un año estuve esperando para que hagan la conexión pedida para la obra en el edificio que estamos construyendo. Mientras tanto, tenía la conexión colgada, o sea no pagaba. Durante todo el año que estuve colgado, la EPE no cobró la energía. La semana pasada, después de mucho reclamar, fueron y conectaron el famoso Palo Cajón, pero el problema es que el medidor lo tiene que llevar otra cuadrilla. Esa otra cuadrilla hasta hoy no fue o sea que ahora tengo la obra cerrada. Y la EPE sigue sin cobrar”.
Condenados al éxito
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Para cerrar el capítulo de los ladrillos, una proveedora de hormigón de la región que venía con problemas para hacer frente a entregas, tal como reflejamos hace un mes, finalmente logró acordar mayoritariamente en los últimos días con sus acreedores y con el ingreso de un nuevo socio para sortear los problemas financieras que la llevaron a estar en boca de todo el sector.
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Vamos a dar una vuelta por la industria. Esta semana Rosario3 publicó que personal del Senasa informó que están llegando al puerto de Zárate los primeros contenedores con maquinaria e implementos agrícolas usados que fueron importados (ahora que el gobierno lo habilitó) con mucha suciedad, y hasta con barro en las ruedas y palas; lo que representa un riesgo sanitario.
Por ahora, comercialmente no se está viendo las máquinas importadas en el mercado interno, aunque hay mucha avidez de los productores de acceder a maquinaria un 40% más barata.
¿Quién la trae? Hay de todo. Desde concesionarias serias (que buscan sumarlas a la su góndola) hasta importadores avezados (de los que siempre aparecen apenas se liberan trabas) que salen a importar lo que sea en busca de una ganancia rápida, actitud que -señalan los operadores logísticos- al principio ensuciarán el mercado hasta que finalmente se limpia y ordena con una importación más ordenada.
“Las fábricas tienen su red comercial. Algunas podrán producir menos para vender equipos nacionales e importados. Pero el que está en grandes problemas y lo sufre, y va a sufrir más es el proveedor de piezas y partes industriales que tendrá menos demanda de las industrias por la menor producción fabril”, advirtió por Radio2 el titular de la Cámara de Fabricantes de Maquinaria Agrícola, Enrique Bertini.
Y es a ese sector de talleres y proveedores industriales al que el gobierno provincial debe poner como foco de la asistencia.
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Hablando de importaciones, el salto del excel a la práctica real arroja que la teoría de que la mayor oferta baja precios no necesariamente aplica a toda hora y en todo lugar. Y fue el propio ministro de Economía de la Nación, Luis Caputo, quien lo advirtió esta semana en una de sus entrevistas periodísticas.
“El dueño de una marca muy conocida de ropa, que es mi amigo, me contó que compra las remeras en Bangladesh a 3 dólares y que introducirla en el país (aranceles, logística, etc) le cuesta otros 5 dólares, pero él las vende a 50 dólares”, dijo el ministro.
En efecto, en la industria cada vez se repite más que los veerdaderos “empresaurios” o empresarios prebendarios que vivieron (y, sobre todo, hicieron fortuna) de la protecciones estatales (para usar la jerga bien del presidente Javier Milei) no están en la industria nacional, sino que fueron los importadores que durante el proceso de economía más cerrada cazaron dentro del zoológico; una práctica que -como reconoce el ministro- sigue bien en pie por más que se estén desarmando todas las redes de regulaciones.
¿Cuál es la salida? Para Caputo, “seguir abriendo la economía, que haya más oferta, mucho más competencia”.
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Otro tema. “Tres empanadas”. Así se referían anoche referentes portuarios a la oferta de inversión que hizo Terminal Puerto Rosario (TPR) para saldar las obras pendientes en los muelles de Puerto Rosario (u$s10M) y para extender 30 años la operatoria (u$s20M).
Tan raquítica fue la propuesta que el gobierno provincial -realmente indignado- ahora hasta analizar quitarles la concesión, poner de su bolsillo los $10.000M y buscar un nuevo operador, convencido de que sobra interés en chinos, árabes y paraguayos de tener un puerto multipropósito en la hidrovía.
Los detalles los podes leer acá, pero solo para comparar,Servicios Portuarios (SePor), concesionaria de los muelles VI y VII del Puerto de Rosario, ofreció invertir u$s 72 M para ampliar los muelles graneleros, una obra que amoritzarla les puede insumir casi 40 años.
“¿Qué te dije la semana pasada en el Encuentro de Transporte Fluvial que se hizo en la Bolsa? Eran unos valijeros. No iban a invertir nada”, le decía anoche a Rosario3 otro referente de los negocios fluviales.
Ya se sabía que el monto para saldar las obras en los muelles que ofrecía TPR era exiguo (los u$s10M),pero los ejecutivos locales de la chilena Ultramar, accionista mayoritaria de la concesionaria, se entusiasmaban con un millonario aporte a largo plazo para lograr una extensión contractual? Y al final no hubo u$s600M sino “tres empanadas”.
Es más, la oferta casi que lleva el sello de Vicentín (el accionista minoritario), que es campeón en financiarse (de facto) con el dinero de terceros y no abrir la billetera propia, y no a la altura de un holding global de primer nivel como Ultramar.
Incluso, no deja de llamar la atención que hagan una oferta tan baja cuando el gobierno no tiene urgencia ya que el vencimiento de la concesión operará en unos siete años, por lo que se puede dar el lujo la istración de no agarrar cualquier oferta.
¿Qué pasó? Hay varios temas que se deben poner sobre la mesa para comprender porque se retrajo la inversión. Uno es la incertidumbre económica reinante, y no en vano salvo grandes proyectos vinculados a la minería y a la energía no sobran inversiones extranjeras. Es más, las que sobrevuelan vienen para comprar activos baratos en el país. El puerto de Rosario, sigue siendo un puerto complicado, y puede tener todas las ventajas comparativas, pero la marcha de la economía argentina también pesa y tira para abajo.
Otro tema no menor es que la concesión de los muelles I y II termina, como ya dijimos, en siete años y tiene un atraso de inversión en infraestructura de unos 20 años, por lo que para extender un contrato como el de TPR estaríamos hablando de una inversión de unos 400 millones de dólares. Y asoma ahí otro de los grandes interrogantes: ¿cuánto tiempo se necesita para amortizar en Argentina semejante inversión?
Precisamente, el tema de la extensión de las concesiones es algo que el gobierno provincial debe ajustar, a criterio de los empresarios del sector. Es que Argentina es un país de costos muy caros y sin financiamiento corporativo en condiciones competitivas, por lo que las inversiones necesitan mucho más años para amortizar de los que le cierran al paladar de los funcionarios provinciales.
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¿Dijimos Vicentín? Sí. Y no hay “run run” que se precie de tal sin tocar el tema, sobre todo cuando esta semana hubo novedades muy importantes.
Formalmente, aparecieron 8 interesados en enviar granos para procesar y exportar a fasón que reactivarán la planta de San Lorenzo. Estos son: Cargill, Dreyfus, Bunge, ACA, Grassi, Molinos Agro, Viterra y la Unión Agrícola Avellaneda.
En concreto, se ofrecieron 500 mil tn al mes por 6 meses para San Lorenzo, pero se van a moler 350/380 mil porque con eso alcanza. Además, hay 250 mil tn comprometidas para Ricardone, que también alcanza.
¿Qué es lo importante de todo esto?
1) Quedó claro que no era real la advertencia de Vicentin de que no había otros interesados en contratar sus servicios, sino que fue una forma de presionar a la Corte para que les homologue el acuerdo (y venta) alcanzado con ACA, Bunge y Viterra.
2) La aparición de 8 ofertas fue posible porque la intervención judicial corrió a los "vicentines" del manejo y eso generó seguridad jurídica. También mostró que hay decisión conjunta de las grandes exportadoras en qué el proceso de cram down se transite con paz social para evitar conflictos que afecten a todo el cordón, además de que es buen negocio el precio que lograron por el fasón.
3) Con esos granos se asegura que haya actividad y trabajo durante el proceso de cram down, siempre y cuando se realice con agilidad, en la que pueden competir varias ofertas para que los acreedores elijan las que más les conviene
4) Con lo ocurrido se empiezan a aclarar el panorama para los los acreedores, las víctimas del escandaloso default, ya que con el nuevo escenario (cram down en paz social y los “vicentines” corridos) todo indica que habrá una fuerte competencia entre los interesados por quedarse con los activos del malogrado holding, y eso solo podrán conseguirlo mejorando las ofertas de pago de la deuda defaulteada.
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Finalmente, y aunque no lo parezca, la buena noticia del cierre la trae el caso Vicentín. Y es que lo ocurrido esta semana lo que generó fue un ansiado alivio para los más de mil trabajadores que la empresa quienes podrán afrontar este último tramo del concurso de acreedores trabajando y sin la angustia reinante sobre si cobrarán o mantendrán sus empleos que sufrieron en las últimas semanas. Que así sea.
