Run Run: bajaron el martillo en conflicto con importante loteo en Funes y el resultado sacude al mercado inmobiliario
Además: Costantini, el fundador de Nordelta, se interesó por la construcción del Puerto de la Música, despidos en Cargill y una agropecuaria en default que está empapelando el campo con cheques sin fondo. Y también: los créditos hipotecarios empiezan a mover el amperímetro y empresarios asumen compromisos ante la inseguridad en la ciudad
Los loteos sin aprobación hídrica, en la mira del gobierno provincial
El gobierno provincial no autorizará la construcción del desarrollo urbano de Damfield en la zona de la represa del Ludueña (Funes), una decisión política de alto impacto para todo el negocio inmobiliario de los loteos y cuyas repercusiones pueden escalar jurídicamente.
La decisión, que se comunicará en el transcurso de las próximas semanas, ya está tomada en lo más alto de la Casa Gris tras recibir un informe pormenorizado del Ministerio de Obras Públicas tras una exhaustiva investigación de su Secretaría de Recursos Hídricos.
“Los desarrolladores de Damfield tendrán que concentrarse en cómo devolver los fondos a los inversores porque no se los autorizará a construir”, dijo una muy alta fuente del gobierno a este cronista.
Y ante el señalamiento de que semejante decisión puede provocar una respuesta judicial de los empresarios (y hasta de los inversores) porque hay documentos ya aprobados por el Estado al emprendimiento, la respuesta oficial fue contundente: “el argumento nuestro es inapelable porque descubrimos muchas irregularidades en el proceso de conseguir las autorizaciones que habían logrado”.
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Arrancamos picante este “run run”. Es que en Damfield los inversores se cuentan de a centenas, muchos de ellos con s a resortes del poder político y económico, y el loteo tiene una comercialización muy avanzada. Con lo cual, la cancelación será un duro impacto.
Ahora bien: ¿En qué se basará el gobierno para prohibir el desarrollo? Resulta que a principios de julio, el gobierno por un decreto firmado por el gobernador y todos sus ministros (una rareza que marca la contundencia del mensaje político) clausuró ese loteo frente al Kentucky porque estaba en obras sin tener todas las debidas autorizaciones para construir.
Obras clausuradas en la zona de la represa del Ludueña
Tal como se publicó en esta columna por aquella fecha, Damfield, tras haber obtenido el cambio de uso de suelo habilitado por el intendente Roly Santacroce, inició las gestiones en la Provincia.
Fue así que durante la gestión de Omar Perotti logró el primer certificado de Recursos Hídricos y tal vez el más determinante: el que señala que esa zona no es inundable y no presenta riesgo. Luego presentó su plan de drenaje urbano, que sigue en trámite desde tiempos de Perotti y por eso todavía no tiene aprobado ese segundo certificado de Hídrica .
En paralelo, el grupo inmobiliario inició durante la istración de Perotti los pedidos de factibilidad correspondientes en el Ministerio de Medio Ambiente logrando avances parciales, pero ya en el actual gobierno de Maximiliano Pullaro se los rechazaron con el argumento de que para iniciar trámites en esa cartera primero debía tener aprobados los dos certificados de hídrica.
Precisamente, tener el primer certificado aprobado (como se dijo el más importante) fortalecía la posición de Damfield. Es que, más allá de la clausura momentánea de las obras y la correspondiente multa por iniciarlas sin autorización, en definitiva, se trataba de esperar las observaciones oficiales al plan de drenaje urbano, hacer las rectificaciones correspondientes para que se lo aprueben, pasar luego a Medio Ambiente y, cumplido los requerimientos, volver a la cancha.
Pero el Ministerio de Obras Públicas, según le anticiparon a Rosario3, va a desconocer la aprobación de ese primer certificado y se dispone a dictar su anulación.
Además de las razones técnicas que puede esgrimir la Provincia sobre el impacto ambiental de construir en una zona vinculada al área de reserva de la represa (llamada Gualberto Venesia), el principal argumento para anular la aprobación del certificado uno es que, aseguran, fue otorgado de manera irregular.
Si bien el gobierno prefiere guardarse, por ahora, los detalles, informaron que fue aprobado sólo con la firma de funcionarios políticos sin aval de los equipos técnicos de la secretaría de Recursos Hídricos o, incluso, sin informes técnicos de terceros organismos que avalen que construir en esa zona no tiene riesgos para el área, la represa y para aguas abajo.
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Esa irregularidad saltó de una detallada investigación interna que viene realizando el secretario de Recursos Hídricos, Nicolás Mijich.
Una suerte de auditoría sobre el caso que además arrojó un dato bastante polémico. Y es que unas semanas antes de entregar el gobierno, la gestión de Perotti tenía incluso redactada la aprobación del segundo certificado del organismo, papel que quedó bien escondido entre la documentación de la secretaría. ¿Qué pasó ahí?
Como nota al pie, la situación interna en Hídricas está muy tensa. A pedido del secretario, el ministro de Obras Públicas, Lisandro Enrico, inició investigaciones (por ahora) istrativas sobre funcionarios de la burocracia por polémicas decisiones tomadas en delicados temas vinculados a la canalización de campos.
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Y si quieren otra nota al pie, hay un tema para explorar sobre lo actuado por la Provincia. Y es que si bien el gobierno de Pullaro se mostró como duro ante el loteo Damfield, ya que todas las autorizaciones que obtuvo lo hizo bajo la gestión de Perotti, saltó que en esta istración sí obtuvo una aprobación, y para nada menor.
En efecto, el 24/04 la sub dirección de Suelos que depende de la Secretaría de Agricultura del Ministerio de Desarrollo le firmó a Damfield el permiso para extracción de suelos.
¿Este gobierno le autorizó algo del movimientos de suelos a Damfield, que luego le clausuró?
¿Qué pasó? ¿Error o avivada de la burocracia? ¿Cuál es el argumento del secretario de Agricultura, Ignacio Mántaras, que responde por la sub-dirección de Suelos?
De fondo sobrevuela un tema. Es que esta gestión (sobre todo el Ministerio de Desarrollo) pregona (y se puso como objetivo) no dormir los expedientes que presentan los empresarios y tenerlos aprobados o rechazados en 60/90 días. ¿Puede la burocracia provincial actuar rápido y de manera correcta? ¿O el querer responder rápido conlleva el riesgo de no dimensionar el valor de algunas firmas?
Además, el tema de que las aprobaciones por loteos deben pasar por varias oficinas de tres ministerios (con todo lo que eso supone en demoras y costos extra) es lo que argumenta la idea que viene viboreando en el gobierno provincial de armar una suerte de ventanilla única que centralice todo el tramiterío, del que algo se habla pero que todavía no se avanzó mucho.
El tema es que para tener una “ventanilla única” primero hay que tener bien digitalizado todos los procesos y las documentación, y eso es una tarea pendiente en la istración pública, sobre todo en el Ministerio de Medio Ambiente.
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La decisión de no aprobar a Damfield caerá como una bomba. Y no sólo entre los inversores que ya compraron terrenos allí.
Hasta ahora, entre los inversores el malestar se concentra sobre el gobierno provincial, a quien, no sin malicia y fiel a su cosmovisión política, le reprochan a Pullaro una conducta “a lo Bonfatti” y “no a lo Lifschitz”, haciendo referencia a la falta de feeling con la inversión privada que profetizó siempre el sector “más osco” del socialismo, según la lectura mayoritaria del empresariado rosarino.
Habrá que ver si con esta novedad que publicamos los desarrolladores pueden seguir conteniendo (no sin mucho trabajo de conversación) con éxito a sus inversores, sobre todo si tienen que diseñar un plan de devolución de fondos.
Cuando se oficialice la cancelación, ¿Damfield irá a la Justicia contra la Provincia? ¿O preferirán barajar y dar de nuevo iniciando otra vez los trámites desde cero en Hídrica confiados en que tienen estudios realizados por reconocidos profesionales que avalan que la urbanización no representa riesgos para la represa">
¿Este escándalo provocará un cambio en los usos y costumbres de cómo se encaran los desarrollos inmobiliarios en varios municipios del Gran Rosario? ¿O, fiel a los tiempos que corren contrarios a las regulaciones, todo seguirá igual?
En este punto, vale aclarar, no se le puede cargar toda la responsabilidad al sector privado. Es que las demoras de la burocracia provincial (Ministerios y empresas públicas, como la EPE) llega a ser tan exasperante y de tan poca sintonía con los tiempos económicos, que también obliga a salirse un poco del camino porque esperar hasta el último papel puede demorar años. Entonces, se arman usos y costumbres en los desarrolladores al tiempo que el Estado termina haciendo la vista gorda sabiendo que tiene parte de la culpa.
Como sea, con este modelo (arranco obras y en paralelo voy acomodando los papeles), si todo marcha bien, al final de la historia se juntan los caminos y todos contentos. Pero si, por alguna razón, se traba el del papeleo, todo se complica. Y también deja el espacio para que aparezcan actores irresponsables que se aprovechan.
Pasó por ejemplo, con muchos loteos en Piñero a los que la EPE no les dio la factibilidad de energía (y no se las va a dar porque no tiene potencia disponible), pero igual ya están en obras y en comercialización a s finales. Las familias que allí compraron quedaron muy complicadas y, por más que se lo prometan los desarrolladores, no van a poder empezar a construirse y mudarse.
Sobre todo si la EPE no arruga y se mantiene firme en no darles ni el servicio de “palo/cajón” para que empiecen las obras particulares, ya que saben que -en cuanto se descuiden- las casas listas terminan enganchadas, con todos los riesgos que eso supone.
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Ya que estamos con los loteos y la EPE, el gobierno tomó una decisión estratégica que busca evitar que se repitan casos como los de Piñero.
“Se terminó la joda”, dijo a principios de mayo el ministro de Desarrollo Productivo de Santa Fe, Gustavo Puccini. Luego de avanzar con la colocación de GPS en todos los móviles y de instalar telemedición en grandes s, ahora puso en marcha un cambio fundamental en lo que atañe a la habilitación de lotes.
A pedido del ministro, se realizó un cambio normativo interno que definió que a partir de ahora todas los pedidos de habilitaciones y emisiones de certificados de factibilidad para loteos residenciales y parques industriales deben pasar sí o sí por el directorio.
Ocurre que las nuevas autoridades estuvieron viendo que hubo casos de factibilidades extendidas por el cuerpo gerencial con mucha discrecionalidad. Y también ciertos desmanejos por falta de control del directorio en los manejos que hace la burocracia.
El ministro Puccini, en batalla diaria para normalizar la EPE
En materia de loteos, tener el Ok de la EPE es condición clave para que Medio Ambiente les otorgue la factibilidad final para iniciar obras; así que se trata de un documento fundamental.
Y la decisión de seguir de cerca lo que hace la EPE es parte de la política oficial del gobierno de Maximiano Pullaro, que sabe que la empresa encabeza las críticas de industriales y constructores y entiende que la independencia con la que se manejó en el pasado es razón principal de la mala consideración que pesa sobre ella en los sectores empresarios.
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Precisamente, los loteos construídos sin permisos y la EPE fueron temas principales que se abordaron esta semana en la reunión del Foro de la Vivienda, que reúne a la Cámara de la Construcción, la Asociación de Empresarios de la Vivienda, la Cámara de Desarrolladores, y los colegios profesionales del sector como Inmobiliario, de Arquitectos y de Ingeniero.
Allí se consideró que el esfuerzo de los empresarios debe centrarse en buscar que el Estado mejore normativas y le imprima rapidez a la gestión, pero no se pueden seguir con las prácticas de construir por fuera de las normas.
Es que hay normativas que debieran actualizarse o aggiornarse a estos tiempos, pero hay que respetar la que está hoy vigente. Pero al mismo tiempo se le debe exigir al Estado que no cambie de criterios entre gobierno y gobierno porque eso también complica el desarrollo de las inversiones, se dijo en el encuentro.
Sobre la EPE se puso sobre la mesa uno de los principales desafíos que tiene el gobierno provincial: domar a la burocracia. Es que la gestión a nivel de altos funcionarios muestra una mejor sintonía con los empresarios, pero como la burocracia sigue siendo un ancla que demora y retrasa todo, las mejoras concretas llegan en frasco chico, como con el nivel de edificios en los que ya vive gente y la EPE demora meses en darle la conexión definitiva.
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Precisamente, en la reunión del Foro de la Vivienda lo más importante es que quedaron expuestas las deficiencias existentes entre la articulación política en lo más alto del Estado y la ejecución de los funcionarios de planta.
Por ejemplo, en el Registro de la Propiedad hay 13.000 escrituras que esperan por salir, ya que luego del retiro de los empleados contratados sobre el final de la gestión de Perotti se acumuló mucho trabajo sin una solución a la vista, pese a las promesas oficiales
Por parte del Colegio de Escribanos ofrecieron colaboración en base a un convenio interno marco que tienen, pero desde la provincia apuntan a la resolución natural del registro. Como sea, todo termina afectando a inmuebles que no tienen su escritura traslativa de dominio, y por ende si se quisieran vender dichos inmuebles por créditos hipotecarios no serían aptos.
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Otro de los grandes temas que se trató en la reunión del Foro de la Vivienda de esta semana fue el de los créditos hipotecarios, que si bien no son una solución masiva, ni para el alcance de cualquier trabajador y tienen algo de mala prensa al estar atados a la actualización por UVA, se coincidió en que hay que darles impulso ya que en verdad hay segmentos de inmuebles donde una cuota hoy del crédito está por debajo del valor del alquiler.
No en vano, las entidades analizan hacer en breve un encuentro público para salir a difundir la oferta existente y destacar lo favorable de que, si bien de manera incipiente, se cortó una inercia de un mercado sin crédito hipotecario. Eso sí, los constructores apuntan un tema: ahora lo que falta son créditos para los constructores y desarrolladores. Teléfono para los bancos.
Es más, en la reunión se comentó que la irrupción de los hipotecarios ya se empieza a percibir en el mercado. Y uno de los factores que lo muestran es que está costando alquilar inmuebles de vivienda, porque los buenos perfiles de inquilinos en términos de ingresos muchos ya están aplicando para créditos hipotecarios
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Como estuvimos en este “run run” muy enfocado en el mercado inmobiliario, vamos antes de terminar a dar una vuelta por otros sectores. Por ejemplo el agroindustrial. Y lo hacemos con dos noticias de difícil digestión:
1) La trader de granos Cargill activó un plan de desvinculaciones, que en Argentina provocó el despido de más de una docena de personas. “Por razones presupuestarias” y “como parte de un plan de ajuste regional”, fueron las escuetas y políticamente correctas explicaciones que se dieron por “meet” a quienes quedaron afuera. La empresa está reorientando globalmente sus negocios (ya desde hace tiempo buscando segmentos de más alto valor agregado y tomando distancia del commoditie cerealista), pero además se ve afectada por el momento de precios de los granos no necesariamente estimulante. En lo que hace estríctamente a la Argentina, también talla la dificultades que supone en el pais la alta capaciad ocisosa de la industria aceitera
2) Y si estas en el negocio agropecuario, salí corriendo si te ofrecen un cheque de pago diferido de la empresa Balsuar SRL, radicada en Suardi. Es que la firma, que alquila y trabaja unas 25.000 hectáreas de campo, dejó de pagar sus acreencias, afectando a diversas empresas del mismo grupo, incluidas «Fresuar S.A.» y «Simiente». Además, el grupo tiene inversiones en otros rubros, como estaciones de servicio en la región. En tan solo 13 días, los cheques rechazados alcanzaron los $3.500M, y las cifras podrían seguir aumentando.
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Y, ya que vamos llegando al final, vamos reflejar las buenas noticias, que contra todo, se siguen generando. Y es parece que esta vez la reactivación del Puerto de la Música va en serio y que la obra a construir tenga el sello del prestigioso y ya fallecido arquitecto brasileño Oscar Niemeyer interesó ni más ni menos que a Eduardo Costantini, el emblema del desarrollo de Nordelta, en Buenos Aires.
La situación es la siguiente: el pĺan del gobierno provincial contempla la posibilidad de que inversores privados construyan alrededor 250 mil metros cuadrados para viviendas y oficinas, más 15 mil metros cuadrados de superficie comercial, un área de hotelería y estacionamiento en terrenos que son del Estado santafesino en la cabecera del Puente Rosario Victoria. A cambio, deberían financiar el Puerto de la Música, la reconversión del barrio Remanso Valerio y otras obras públicas contempladas en la urbanización.
“Es un proceso de construcción enorme, que entendemos va a ser un factor que le dará mayor dinamismo a la economía de la ciudad y va a generar miles de puestos de trabajo. Estamos hablando casi de otra ciudad”, explicó una fuente de la gestión Pullaro.
Justamente la magnitud del proyecto llevó a que quienes están a cargo de motorizarlo monitorearan el posible interés de invertir en el mismo con grandes grupos empresarios nacionales, como Irsa y Costantini. La respuesta, según las fuentes consultadas, fue positiva.
La posibilidad de que el centro cultural a construir lleve la firma del fallecido y célebre arquitecto brasileño Oscar Niemeyer es un estímulo extra para la inversión. “Eduardo Costantini lo dijo expresamente”, revelaron desde el gobierno provincial. Costantini, desarrollador de Nordelta, es por caso el presidente de la fundación que construyó y istra el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (Malba).
Por supuesto, también para las autoridades políticas es un tema importante, pues entienden que si el proyecto en general es parte de una estrategia para dar vuelta la página de la asociación de Rosario con la violencia narco y reposicionarla a nivel nacional e internacional, contar con un centro cultural que sería la única obra del creador de Brasilia en la Argentina ya de por sí se transformaría en todo un hito en ese cometido.
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Finalmente y ya que hablamos de inseguridad, siempre resaltamos en esta columna que uno de los principales activos que tiene la ciudad para afrontar sus desafíos es el tejido institucional, desde social a empresario. Y en este caso, y no por primera vez ya que viene haciendo esfuerzos de los que damos cuenta en esta columna, queremos resaltar a la Fundación Rosario.
Es que la entidad está articulando como paraguas de muchas organizaciones privadas -con la Bolsa de Comercio de Rosario como principal aliada- un importante movida que busca que los empresarios asuman compromisos en el combate que la ciudad tiene diariamente con la inseguridad.
Y ahora, junto con Provincia y Municipio, organiza la visita del ex alcalde de Medellín y ex gobernador de Antioquia Sergio Fajardo. La presencia del colombiano, uno de los arquitectos de la recuperación de Medellín luego del embate narco, puede servir para mostrar guías de cómo colaborar desde el sector empresario al combate de la inseguridad y a salir de la crisis reputacional.
El objetivo es que su presencia y recomendaciones le sirva sobre todo al sector privado, que asuma el problema también como responsabilidad propia, conociendo la experiencia de ciudades y regiones que pasaron lo mismo, aunque en una escala mucho mayor y más dolorosa que Rosario.
Fajardo estará tres días en Rosario, uno con agenda provincial, otro con agenda municipal y finalmente dará el jueves una charla magistral en la Bolsa de Comercio de Rosario con un título que lo dice todo: "El rol del Sector Privado. Como liderar la transformación de Rosario".
El hecho de que el ex alcalde sea un académico, matemático y que haya liderado un cambio en serio en una ciudad que junto con Cali eran sinónimo de muerte, violencia, narcos y atentados, puede ser muy útil tanto para el sector público como privado. Eso no significa que haya una fórmula exportable, que se aplica y va a funcionar acá, pero las experiencias ajenas enriquecen.
